Jak przygotować mieszkanie do wynajmu/sprzedaży? CZ.1

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu/sprzedaży? CZ.1

Dziś chciałabym opisać Wam i wprowadzić w projekt, który chodził za mną już od dawna —> JAK PRZYGOTOWAĆ MIESZKANIE DO WYNAJMU/SPRZEDAŻY? W zeszłym roku przeprowadziliśmy się do naszego wymarzonego Starego Domu pod miastem, zostawiając za sobą 60 – metrowe mieszkanie w centrum miasta. Mieszkanie, które darzę ogromnym sentymentem, bo tam się wychowałam i żyłam od urodzenia. Mieszkanie, w którym spędził dzieciństwo mój tata. Mieszkanie, w kamienicy z lat 30. Przez ogromną ilość wspomnień oraz sentyment przez długi czas nie wiedzieliśmy co z nim zrobić. W końcu podjęliśmy decyzję i stwierdziliśmy, że czas przygotować je do wynajmu. Dziś zapraszam Was na pierwszą część cyklu: Jak przygotować mieszkanie do wynajmu, gdzie na naszym przykładzie przekonacie się, jakich błędów najlepiej nie popełniać chcąc wynająć mieszkanie szybko i w dobrej cenie.

NONSZALANCJA

Po naszej spontanicznej przeprowadzce do Starego domu, wynikającej między innymi z wypadku, jaki zdarzył się mojemu synkowi, nasze mieszkanie stało puste, ale nie opustoszałe. Nikt tam nie mieszkał, ale też nie wywieźliśmy wszystkiego i powstał magazyn, skład rzeczy bardziej lub mniej potrzebnych. Od lipca do grudnia okazjonalnie pakowaliśmy sobie pudełko za pudełkiem, torbę za torbą, wywożąc sobie powoli cały dobytek. Jednocześnie, rosły sterty śmieci i rzeczy, które chcieliśmy pożegnać na amen. To było bardzo nierozsądne z naszej strony, bo zamiast podjąć drastyczne i zdecydowane kroki, my przeprowadzaliśmy się tak przy okazji. Warto wspomnieć, że taka nonszalancja i głupota sporo nas kosztowała. Możecie sobie łatwo obliczyć, jak kosztowne było dla nas utrzymywanie dwóch lokali: mieszkania i domu, szczególnie przez zimę. Zamiast czerpać zyski z wynajmu, my płaciliśmy podwójnie za prąd, wodę, ogrzewanie. A w styczniu zapadła decyzja: “Dość tego! Trzeba to mieszkanie wynająć jak najszybciej.”Nie wszystko poszło tak szybko. Jednak samo opróżnienie sypialni, rozkręcenie szafy i wyniesienie rzeczy, których już nie chcieliśmy, zajęło nam kolejny miesiąc. W końcu nasza sypialnia stanęła golusieńka, gotowa do odmalowania.

JAK PRZYGOTOWAĆ MIESZKANIE DO WYNAJMU?

Przede wszystkim mieszkanie do wynajmu/ sprzedaży możemy przygotowywać na dwa sposoby:

  • DUŻY REMONT – wymagający, długi remont mieszkania mający na celu zmianę jego funkcjonalności, układu pomieszczeń, czy podniesienie jego standardu. Jeśli decydujemy się na takie rozwiązanie, musimy liczyć się z dużymi kosztami. Zmiana płytek w łazience, nowa kuchnia, czy wymiana podłóg znacząco podniesie standard wynajmowanego mieszkania oraz sumę, jaką możemy otrzymać za jego wynajem. Taki remont może nas kosztować od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych w zależności od skali działań. Wymaga projektu, a także współpracy z architektem, gdy w grę wchodzi zmiana funkcji lub drobne przebudowa. Ma też swoje zalety, gdyż podniesienie standardu może zwiększyć nasze zyski o 30-40% miesięcznie. Jest to oczywiście inwestycja długoterminowa, a na zwrot poniesionych kosztów musimy czekać od roku do nawet dwóch, trzech lat.
  • ODŚWIEŻENIE + DOPOSAŻENIE, to opcja na którą sama się zdecydowałam. Nie zdecydowałam się na długi remont. Postanowiłam zmienić kolor ścian oraz kupić kilka mebli do wyposażenia salonu i sypialni. Koszt inwestycji to w moim przypadku ok. 8 tysięcy złotych. Moja inwestycja nie wpłynie znacząco na czynsz *ewentualnie 10%, ale pozwoli mi szybciej wynająć mieszkanie.

Cechą mieszkania, która powinna decydować o podjęciu takich, a nie innych kroków jest lokalizacja. Oczywiście ważny jest budżet, jaki posiadamy. Z pustego i Salomon nie naleje, choć czasem przy takiej inwestycji warto rozważyć kredyt, który przy dłuższym, droższym wynajmie, szybko się zwróci.

Dlaczego warto zainwestować?

To wydaje mi się absolutnie oczywiste. W biznesie kieruję się zasadą, że aby coś wyjąć, trzeba najpierw włożyć. Nie wyobrażam sobie, że miałabym wynająć mieszkanie brudne, bez podstawowych sprzętów. Po pierwsze spaliłabym się ze wstydu a po drugie, jeśli chcę otrzymać dobrą cenę za wynajem, chcę mieć atuty, jakimi na pewno będą nowe meble, oraz że ściany zostały odświeżone.

Niezależnie jaki sposób wybierzemy, są pewne stałe kroki, które musimy podjąć, aby sam proces wynajmu przebiegał szybko i bezproblemowo. Dziś omówię pierwsze 3 kroki. W następnym odcinku pokażę Wam efekt dzisiejszej metamorfozy. Oprócz sypialni, do zmiany zostaną nam jeszcze salon oraz przedpokój.

Krok 1 Wyrzuć śmieci, wyrzuć zepsute sprzęty

Jakiś czas temu zapytałam Was poprzez InstaStory, jakie o największe grzechy, jakie właściciele popełniają, wynajmując mieszkanie. To kilka Waszych wypowiedzi:

“Przeokropnie brudna toaleta – sedes zapuszczony i materac do łóżka”

“Zepsuta pralka i zamrażalnik, czyli bardzo zły stan agd”

“Pełno zużytych patyczków do uszu za pralką. Właściwie mieszkanie nie przygotowane wcale”

“Brud. Po prostu. W Polsce mieszkania są brudne”.

Zastanawiam się nad przyczynami takiego postępowania. Czy ludzie nie widzą brudu, przywykli do niego, nie wstydzą się go? Ja, kiedy jeszcze mieszkałam w naszym mieszkaniu, wstydziłam się, gdy odwiedzał nas inkasent, a ja miałam na przykład, pełno brudnych naczyń w kuchni, lub suszarkę z praniem ustawioną na środku salonu. Wyobrażałam sobie, co może sobie pomyśleć ta przypadkowa osoba. W przypadku osoby, która ma wynająć nasze mieszkanie to znajomość na dłużej. Naprawdę chcemy, żeby nasz przyszły klient, wyrobił sobie zdanie o nas na wstępie? Dlatego pierwsze co zrobiłam, przed naszym małym remontem, to pozbycie się wszystkich zepsutych, zużytych rzeczy. Po co zostawiać w mieszkaniu starą, zepsutą pralkę, albo telewizor? Przecież to też śmieci, w dodatku elektro śmieci. Chcemy oszukać naszych najemców już od progu, udając, że mieszkanie jest lepiej wyposażone? To budowanie relacji na kłamstwie. Często długoletnich relacji

My też musieliśmy pozbyć się kilku gratów. Na przykład tej zepsutej szafy z urwaną szufladą i drzwiami. Tak, dzieci wspaniale poradziły sobie z jej zniszczeniem.

Druga sprawa to magazyn. Mieszkanie powinno być puste. Nie traktujmy go jako magazynu rzeczy niepotrzebnych. Wyrzućmy wszystko co niepraktyczne, stare, zniszczone. Opróżnijmy wszystkie schowki i pawlacze. Najemca ma prawo do czystego, przestronnego wnętrza do zamieszkania. Bez naszych ubrań, pustych słoików, śmieci poupychanych po szafach. Ograniczamy mu przez to powierzchnię najmu a to nie fair.

Krok 2 Kolory

W naszym mieszkaniu na ścianach panował niezły misz-masz. Sama często eksperymentuję z kolorami. Średnio raz w miesiącu coś przemalowuję, zmieniam. Cegła w salonie zmieniła kolor na czarny, drzwi na kolor antracytowy, drzwi w kuchni na zielony a ściana w przedpokoju na czarny. Dla przeciętnego odbiorcy to stanowczo za dużo. Z taką kontrowersyjną kolorystyką trudno trafić w gusta wszystkich a przecież chcemy, aby nasze mieszkanie spodobało się jak największej liczbie osób, prawda? Wtedy uda się wynająć mieszkanie znacznie szybciej.

MÓJ SALON- 2017 METAMORFOZA PRZEDPOKOJU

Dlatego postanowiłam trochę ujednolicić kolorystykę w naszym mieszkaniu. Jasne kolory sprawią, że wnętrza będę wydawały się przestronniejsze. Do tego brak zagracenia i wysokie sufity i już udało nam się zrobić dobre pierwsze wrażenie na najemcy. Mieszkanie będzie wydawać się większe niż w rzeczywistości.

Do pomalowania mieszkania celowo wybrałam farbę z wyższej półki – Magnat Ceramic Care. Po pierwsze, dlatego że sama korzystam z niej w swoim domu. Po drugie, pomyślałam, że lepiej odmalować mieszkanie raz a dobrze, niż poprawiać je za każdym razem, gdy coś się stanie. Nie bez znaczenia był też fakt, że jest to farba w pełni zmywalna. To duża zaleta w mieszkaniu na wynajem. Gdyby coś się stało wystarczy przetrzeć ścianę

ETAP 1 SYPIALNIA

Przygotowanie mieszkania zaczęłam od sypialni. To wnętrze nigdy nie pokazywane na blogu. Kiedyś była to nasza sypialnia, potem sypialnia połączona z pokojem dziecka, aż wreszcie pokój dzieci. Czas przywrócić temu pokojowi pierwotną funkcję.

Początkowo planowałam ją tylko odświeżyć dlatego testowałam na ścianach różne kolory farb Magnat Ceramic i Magnat Ceramic Care. Po pierwszej próbie kolorystycznej zdecydowaliśmy się na dwa kolory: Szlachetną biel A1 oraz Jasny Kalcyt A14:

 

Tak prezentowało się wnętrze przed pomalowaniem. Ściany były w kolorze brudno-żółtym. Ostatni raz malowane były w 2008 roku.

Zanim zdecydowaliśmy się na farby Magnat Ceramic Care w kolorze biały i delikatnym szarym przetestowaliśmy kilka innych kolorów w tym żółtą Magnat Ceramic – C14 Pastelowy Opal. Niestety po pomalowaniu nią ściany poczułam się, jakbyśmy urządzali pokój dziecięcy a a nie sypialnię. Zdecydowałam się postawić na szarości!

Na ścianie poniżej możecie zobaczyć kilka kolorów farby Magnat Ceramic Care: w tym A14 Jasny Kalcyt, A22 Krystaliczny Kalcyt oraz A23 Subtelny Chalcedon. oraz wspomniany wyżej C14 Pastelowy Opal.

Ostatecznie zdecydowaliśmy się na farbę Jasny Kalcyt na jednej ze ścian.

A to już wnętrze sypialni po pomalowaniu. Jestem, bardzo zadowolona z efektu. Chłodniejsze barwy podziałały na korzyść tej przestrzeni. Dodatkowo bardzo się cieszę, że użyliśmy tak dobrej jakościowo farby. Dzięki temu malowanie odbyło się bardzo szybko i sprawnie a my zyskaliśmy pewność, że mamy na ścianie najlepszą farbę łatwo zmywalną na rynku. Ta farba nie dość, że chroni wnętrze przez cząsteczkami formaldehydu, to jeszcze jest w pełni odporna na plamy oraz intensywne użytkowanie, które przecież może się zdarzyć w wynajmowanym mieszkaniu.

Przed:

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu

Po:

Krok 3 Zainwestuj w podstawowe sprzęty

Trzeci Ważny krok to zadbanie o podstawowe potrzeby naszych najemców. Sypialnia powinna być wyposażona w łóżko, materac, szafę. Zapewnienie najemcy odpowiedniej przestrzeni do przechowywania, to niewątpliwy atut mieszkania do wynajęcia. Tak jak napisałam Wam na wstępie warto zainwestować w rzeczy, które na pewno przydadzą się naszym najemcom.

A ładnie zaaranżowana, przytulna przestrzeń, to kolejne kilka groszy do czynszu, czyż nie?

Wybrałam meble Jysk, które są w dobrej, rozsądnej cenie i nadają się idealnie do mieszkania na wynajem.

Oto elementy naszej sypialni:

ELEMENTY SYPIALNI:

Jak przygotować mieszkanie do wynajmu

1. Pościel MARCELA flanela, 60zł, Jysk; 2. Prześcieradło 160×200, 79,95zł, Jysk; 3. Rama łóżka KONGSBERG, 1199zł, Jysk + 2 stelaże do łóżka 80x200cm, 175zł, Jysk ; 4. Stolik nocny ILBRO, 125zł, Jysk; 5. Materac 160×200 GOLD F70, 1500zł, Jysk; 6. Szafa GENTOFTE, 700zł, Jysk; 7. Narzuta ROSENTRE, 65zł, Jysk; 8. Zasłona HIRSHOLM, 45zł, Jysk; 9. Lampa wisząca VILIUS, 75zł, Jysk; 10. Farba Magnat Ceramic Care

O kolejnych krokach opowiem Wam w następnych postach z cyklu: Jak przygotować mieszkanie do wynajmu/sprzedaży? Wkrótce zobaczycie też efekt końcowy metamorfozy naszej sypialni. Opowiem Wam więcej o elementach jej wystroju oraz podsumuję koszty poniesione na remont sypialni.

Jeśli macie jeszcze jakieś rady dotyczące wynajmu mieszkań, bardzo chętnie o nich przeczytam. Do zobaczenia wkrótce 🙂

Za pomoc w realizacji projektu dziękuję markom Magnat i Jysk

Udostępnij