Jak nie popełnić błędu kupując mieszkanie u dewelopera?

Z każdym centymetrem, o który rosły moje dzieci, z każdym kilogramem nagromadzonych zabawek w ich pokoju, z każdym metrem przestrzeni, która zaczynała nas przytłaczać – rosła potrzeba powiększenia naszej przestrzeni życiowej. Nasza determinacja była tak wielka, a oferty starych nieruchomości na tyle rozczarowujące, że w pewnym momencie rozważaliśmy zakup nowo budowanego mieszkania. Długo przyglądałam się ofertom, prezentowanym przez deweloperów. Dzisiejszy wpis jest wynikiem moich obserwacji i notatek, jakie poczyniłam, aby nie popełnić błędu podczas zakupu nieruchomości. Mam nadzieję, że będą one dla Was pomocne, jeśli planujecie zakup mieszkania. Myślę, że niektóre punkty będą przydatne, niezależnie od specyfiki budownictwa, na którą się zdecydujecie. Jest kilka punktów, które po prostu trzeba znać.

A Wy wiecie jak nie popełnić błędu, kupując mieszkanie od dewelopera?

Chcąc uniknąć błędów, starałam się wypisać wszystkie ewentualne możliwości ich popełnienia. Skąd ten strach? Zwykle zakup mieszkania to nasza inwestycja życia. Jeśli nie mamy wystarczających środków, czeka nas kredyt na wiele lat. Kiedy wydajemy pieniążki, które do nas nie należą, trzeba wykazać się wyjątkową ostrożnością.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego

O deweloperach krążą legendy, osłabiając nasze zaufanie do nich. Przez lata zbyt dużo było nieuczciwych deweloperów, którzy psuli opinię tym rzetelnym. Całe szczęście w życie weszła ustawa o nieruchomościach (ustawa z dnia 16.09.2011 o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, link do ustawy >> klik), która reguluje kwestie ich zakupu tak, aby uchronić nas przed nieuczciwymi przedsiębiorcami. W skrócie:

• jednym z najważniejszych punktów tej ustawy jest ten gwarantujący nabywcy, że wszystkie środki, jakie wpłaca on na swoje nowe mieszkanie, trafiają na rachunek powierniczy, którym dysponuje bank.
• Bank otrzymuje od dewelopera harmonogram przedsięwzięcia.
• Bank dokonuje kontroli zakończenia każdego z etapów.
• Bank wypłaca deweloperowi środki, zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, po pozytywnym przejściu kontroli przez dewelopera.

Warto zapoznać się z treścią tej ustawy i dokładnie egzekwować swoje prawa. Będąc w biurze sprzedaży nieruchomości Profbudu (to biuro nieruchomości odwiedziłam ostatnio, przygotowując się do napisania tego artykułu) i zadając szczegółowe pytania, często uzyskiwałam odpowiedź, że to gwarantuje mi ustawa o nieruchomościach i nie muszę się o nic obawiać.

Skoro ustawa zapewnia nam podstawowe prawa i reguluje zasady zakupu nieruchomości, to czy jest jeszcze coś, czego możemy się obawiać?

Jest kilka punktów, które uchronią nas przed rozczarowaniami lub dodatkowymi kosztami, mogącymi nas czekać w przyszłości. Zwykle jest tak, że wystarczy, że poczujemy się oszukani w jednym punkcie, a później przez lata będziemy wspominać z goryczą tę sytuację przy każdej możliwej okazji.

Pośród wielu ważnych aspektów, na które musimy zwrócić uwagę przy jego zakupie, jeden jest szczególnie istotny – lokalizacja.

Przepiękne opuszczone budynki carskich koszar na Fortach Bema w pobliżu Osiedla Awangarda

Ulica Waldorffa, na której znajduje się Osiedle Awangarda

Lokalizacja

Wybierając nasze przyszłe mieszkanie, trzeba przede wszystkim dobrze zastanowić się jaka lokalizacja nam najbardziej odpowiada w danym momencie życia oraz mieć na względzie to, co nas czeka w przyszłości. To, że teraz nie mamy dzieci, nie oznacza, że nie będziemy chcieli ich mieć w przyszłości (choć znam osoby, które dzieci chcieć nie chcą i szanuję ich wybór).

Na jakie konkretnie czynniki lokalizacyjne warto zwrócić uwagę i dlaczego?

1. Bliskość szkół, przedszkoli i żłobków. Czasem owładnięci chęcią ciszy i spokoju marzymy o tym, aby przeprowadzić się na odludzie. Po jakimś czasie cierpimy katusze, odwożąc codziennie dzieci do żłobka, potem do przedszkola, potem do szkoły, potem na różne kółka zainteresowań… i tak całe życie spędzamy jako bus transportowy!
2. Dzielnica. Czy dzielnica ma znaczenie? Jeszcze jakiś czas temu Powiśle wcale nie cieszyło się dobrą opinią, podobnie jak Praga Północ. A teraz? Obie dzielnice zmieniły się nie do poznania. Większość „pijaczków” z okolicy, którzy jeszcze jakiś czas temu pilnowali samochodu za 2zł na piwo, zostało wyeksmitowanych do lokali komunalnych w innej dzielnicy. Zrobiło się bardziej elegancko, prestiżowo i drogo. Myślę, że sami musimy ocenić czy w danej dzielnicy czujemy się dobrze i bezpiecznie. Nie chcielibyśmy przecież bać się za każdym razem, gdy wychodzimy z domu.
3. Dostęp do komunikacji. Czasami w pobliżu inwestycji znajduje się tylko jeden przystanek i to oddalony o ponad kilometr, z jednym autobusem okresowym. Fajnie, mamy samochód, to po co nam przystanek? Ale co zrobimy, kiedy samochód się popsuje? Albo, gdy zamarzy nam się wyjazd do centrum na mocno zakrapiany wieczór?
4. Dostęp do usług. Zapomniałeś kupić mleka, a do najbliższego sklepu masz 5 kilometrów? Boli Cię głowa, a najbliższa apteka jest kilka kilometrów stąd? Chcesz wysłać pocztę, a w pobliżu nie ma poczty? Potrzebujesz gotówki, żeby zapłacić za zamówione jedzenie, a bankomat jest kilometry stąd? Takie drobne utrudnienia z czasem urosną do rangi wielkiego problemu i skutecznie zniechęcą Cię do danej lokalizacji! Okazuje się, że na prestiżowym osiedlu Awangarda, zaplecze usługowe poddawane jest rygorystycznej selekcji. Deweloperowi nie zależy na szybkiej sprzedaży wszystkich punktów usługowych, za to woli dopasować jakość usług do prestiżowej lokalizacji. Zależy mu na zapewnieniu maksymalnego komfortu dla swoich inwestorów.
5. Estetyka osiedla. Popatrzmy na projekt osiedla. Popatrzmy na makietę. Popatrzmy na wizualizację. Czy naprawdę podoba się nam to, co widzimy? To ważne, żeby tak było. Jeśli osiedle wydaje nam się przygnębiające i szare, to jak wyobrażamy sobie spędzić kilkadziesiąt lat w tak smutnym miejscu? Depresja murowana.

Awangarda – wyróżnia się wyjątkową dbałością o materiały, przepięknym designem i dobrą lokalizacją

Fort Bema – ulica Waldorfa

Przed zakupem mieszkania warto zrobić rekonesans i odwiedzić miejsce inwestycji. Najlepiej sprawdzić naszą przyszłą inwestycję kilka razy, o różnych porach dnia. Poświęćmy trochę czasu, zaplanujmy zwiedzanie okolicy, a na pewno dowiemy się czegoś istotnego. Nie kupujmy mieszkania na papierze. To naprawdę istotne, bo będziemy mieszkać tam przez lata. Czasami będąc w danym miejscu czujemy, że to jest to właściwe miejsce na ziemi.

Podczas odwiedzin danej lokalizacji, pytając na przykład sąsiadów, jak im się mieszka w danej dzielnicy, możemy dowiedzieć się o wszelkich plusach i minusach tej lokalizacji. Warto zapytać o średni czas dojazdu do centrum, o to co najbardziej podoba lub nie podoba się danej osobie w dzielnicy.

Prosty przykład: wiele osób zachwyca się faktem, że moje mieszkanie usytuowane jest w pięknej zielonej dzielnicy Powiśla, nie wiedząc jak naprawdę mieszka mi się w sąsiedztwie Legii. Każdy mecz wiąże się ze sporymi utrudnieniami dla mieszkańców. Oczywiście w zwykły dzień widzimy tylko piękno parków i względny spokój okolicy. Warto pytać, warto dokładnie sprawdzić.

Malownicze opisy nieruchomości i przepiękne rendery, jakie możemy podziwiać na niezwykle profesjonalnie przygotowanej stronie dewelopera, mogą nie mieć odzwierciedlenia w rzeczywistości. Zanim pojedziesz do biura sprzedaży nieruchomości, spisz na kartce wszystkie pytania i wątpliwości, jakie powstały w trakcie oglądania danej lokalizacji.

Plac budowy na osiedlu Awangarda.

Standard inwestycji

Ceny mogą się bardzo różnić ze względu na lokalizację i prestiż inwestycji. Prestiż może zapewniać jakość i standard wykończenia, ale także patronat znanej osoby.

Na przykład twarzą osiedla Awangarda została Agnieszka Radwańska. Raz, że miło pochwalić się, że za sąsiada ma się tak znaną osobę. Dwa, że deweloper zapewne postara się bardziej, żeby wszystko było dopięte na ostatni guzik, z dbałością o każdy szczegół.

• mieszkania mają 3 metry wysokości
• stolarka okienna jest drewniana i ma 2,60 metra wysokości – duże okna, dużo światła
• instalacja do klimatyzacji
• balkony, tarasy – te znajdujące się na dachu posiadają specjalnie dobraną roślinność i staną się własnością tylko lokatorów, którzy kupili mieszkanie na ostatnim piętrze
• elewacje zewnętrzne wykończone cegłą, płytką klinkierową bądź tynkiem wysokiej jakości

Jedno z mieszkań na osiedlu Awangarda ma ponad 197 metrów kwadratowych!

O co warto zapytać w biurze sprzedaży mieszkań?

1. Jak będzie wyglądał efekt budowy?

Kupując mieszkanie w nowo budowanej inwestycji, często podczas podpisywania umowy widzimy tylko dziurę w ziemi. Trudno nam sobie wyobrazić: jak będzie wyglądała ta inwestycja, jak będzie prezentowało się nasze mieszkanie. Wystarczy wybrać się do biura dewelopera, gdzie z pewnością możemy obejrzeć makiety, wizualizacje czy przepiękne prospekty reklamowe. W przypadku Profbudu na stronie każdej budowy znajdziemy też specyfikację techniczną – co nie zdarza się często.

2. Na jakiej zasadzie nabywamy prawo do użytkowania garażu?

Tutaj też czai się pułapka. Jeśli kupujemy wyłączne prawo użytkowania części nieruchomości, to wtedy pokrywamy tylko koszty jego utrzymania. Jeśli natomiast kupimy udział wyodrębnionego lokalu garażowego – wtedy płacimy za jego utrzymanie i za dodatkowe utrzymanie osiedla. Co najgorsze czeka nas też dodatkowo wysoki podatek od części niezamieszkałej.

3. Grunt na własność czy użytkowanie wieczyste?

Status gruntu, na którym stanie budynek ma duży wpływ na opłaty, jakie później będziemy uiszczać. Jeśli deweloper jest właścicielem, to będziemy płacić tylko podatek od nieruchomości. Natomiast jeśli grunt jest w wieczystym użytkowaniu, to czekają nas spore opłaty roczne. Ja użytkując 60-metrowe mieszkanie w centrum Warszawy, płacę rocznie ponad 800zł opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu. Natomiast roczny podatek od nieruchomości wynosi mnie 50zł. Jest różnica prawda?

Inwestycje Awangarda i Dekada realizowane są na gruncie własnym, natomiast inwestycja Stella posiada status użytkowania wieczystego

Będąc w biurze Profbud i przeglądając ofertę osiedla Awangarda oprócz tego, że mogłam podziwiać profesjonalnie przygotowaną makietę całej inwestycji, to wybrane przeze mnie mieszkanie było podświetlane. Teraz już nie było żadnych wątpliwości, gdzie się znajduje.

Warto dobrze przemyśleć wszelkie walory mieszkania i starannie wybrać te, które są dla nas najważniejsze. Warto zwrócić uwagę w szczególności na: widok z okna, dostęp światła, lokalizację mieszkania w budynku – które piętro, wielkość balkonu czy dostęp do ogródka.

Na tablecie wybieramy numer mieszkania, jakie nas interesuje.

Wybrane przez nas mieszkanie zaświeci się na czerwono.

4. Czym dany deweloper wyróżnia się na rynku spośród innych?

Tu możemy dowiedzieć się kilku rzeczy, o które nawet nie przyszłoby większości z nas do głów, żeby zapytać.

Będąc w biurze Profbudu dowiedziałam się na przykład, że wyróżnia się tym, że każda inwestycja ma swojego opiekuna, z którym mieszkańcy mogą się kontaktować przed, w trakcie i po zrealizowaniu budowy inwestycji. Wydaje mi się to bardzo wygodne, że po oddaniu mieszkań mamy cały czas kontakt z deweloperem.

5. Jaki jest standard wykończenia części wspólnych?

Jeśli coś jest wszystkich, to się o to nie dba. Błąd! Na osiedlu Awangarda projektanci przeszli samych siebie, aby zaprojektować plac zabaw, który nie będzie szpecił, tylko zdobił przestrzeń. Widocznie uznali, że kolorowe, plastikowe zabawki dziecięce będą szpecić prestiżową część rekreacyjną. I co zrobili? Ukryli plac zabaw za ścianą zieleni.

Inwestycję zaprojektowała pracownia architektoniczna OPA Architekci

Odbiór mieszkania od dewelopera

Na odbiór mieszkania koniecznie umów się z fachowcem lub osobą z rodziny/ znajomym, który posiada wykształcenie budowlane. Porysowane szyby, nadkruszone tynki, czy nawet ruchome balustrady balkonu, to tylko część „niespodzianek”, na które możemy być narażeni. Pewnych rzeczy nie dostrzeżemy, bo brak nam doświadczenia i po prostu nie wiemy, gdzie ich szukać.

Fachowiec przeprowadzi kontrolę stanu faktycznego z opisem zawartym w dokumentacji projektowej oraz z Polskimi Normami budowlanymi. Sprawdzi czy wykończenie lokalu oraz całego obiektu zapewnia bezpieczne warunki mieszkaniowe oraz nie będzie generowało kosztów, związanych z ewentualną naprawą usterek. Fachowiec zwróci uwagę na: jakość wykonania tynków, wymiary pomieszczeń,
krzywiznę ścian, drzwi, okna, parapety, posadzki, balkony, tarasy, grzejniki, rozmieszczenie instalacji elektrycznej, instalacji wodnej i kanalizacyjnej. Za pomoc fachowca z uprawnieniami budowlanymi, posiadającego uprawnienia budowlane zapłacimy od 200 zł (za 40mkw powierzchni mieszkania) do 300zł (za mieszkanie powyżej 100mkw).

Warto zasięgnąć opinii jak szybko deweloper reaguje i usuwa wskazane usterki. Czy wykorzystuje maksymalnie termin mu przysługujący (określony ustawą), czy tak jak Profbud znacznie skraca czas oczekiwania na usunięcie potencjalnych szkód.

Pamiętajmy, że również po odbiorze mieszkania mamy prawo do rękojmi. Przysługuje nam ono przez 5 lat, gdy chodzi o wady budynku i rok w przypadku innych, a jego termin płynie od momentu wydania nabywcy nieruchomości, czyli przejęcia mieszkania protokołem przez kupującego. Jeśli chcemy dochodzić roszczeń z tego tytułu, musimy w określonym terminie poinformować dewelopera o wadach.

Co ważne, gdy deweloper wadę podstępnie zataił lub jeśli przed wygaśnięciem rękojmi nabywca zawiadomi o wadzie, deweloper jest nadal zobowiązany do jej usunięcia. Prawo rękojmi nie przechodzi na kolejnych właścicieli. W Profbudzie, zamawiając mieszkanie pod klucz, otrzymujemy aż 60 miesięcy rękojmi. 5 lat to wyjątkowo długo!

Koniecznie zapytaj dewelopera, jaki okres rękojmi Ci przysługuje. Czy jest on określony ustawowo czy wydłużony?

Odpowiedzialność społeczna i dbałość o komfort mieszkańców

Warto sprawdzić, czy dany deweloper jest odpowiedzialny społecznie, czy szanuje lokalną społeczność. Istotną rzeczą może być też lokalizacja samego biura sprzedaży. Jeśli deweloper ma biuro sprzedaży na jednej ze swoich zrealizowanych inwestycji, to znaczy, że nie ucieka przed ludźmi – jest dumny ze swojej inwestycji. Załóżmy, że ludzie mieszkający na danym osiedlu byliby niezadowoleni. Przecież dzień w dzień deweloper miałby w swoim biurze wycieczki niezadowolonych klientów, którzy mogliby źle wpływać na sprzedaż nowych mieszkań.

Osiedle Eskadra, na którym znajdują się biura Profbudu.

Buro zaprojektowane przez Roberta Majkuta.

Warto zobaczyć jak deweloper traktuje potencjalnych i obecnych inwestorów. Chyba nie chcielibyśmy mieszkać na osiedlu, które wyrosło na krzywdzie innych? Nie wiem jak Wy, ale ja miałabym moralne opory! Warto otworzyć zakładkę „aktualności” na stronie dewelopera, gdzie dokładnie sprawdzimy, czy i jak deweloper angażuje się w życie lokalnej społeczności.

Na stronie Profbudu dowiedziałam się na przykład o tym, że 3 czerwca na osiedlu „Dekada” odbył się piknik RODZINNO-HISTORYCZNY „DEKADA”. To jeszcze nie koniec pozytywnych niespodzianek. Nie będę się rozpisywać na temat zorganizowanych koncertów, sfinansowania przystani kajakowej, turnieju piłkarskiego i o wielu innych społecznych działalnościach marki. Jest za to jedna rzecz, która chwyciła mnie za serce. Serce kochające stare budynki.

Oglądając realizacje Profbudu trafiłam na osiedle Dekada. Byłam zachwycona rewitalizacją starych zabytkowych budynków, wybudowanych jeszcze przed wojną. Nieciekawe osiedle zostało odnowione i wplecione płynnie w tkankę nowej inwestycji. Brawo za to, że kolejne zabytkowe osiedle nie zostało zrównane z ziemią. Nie wspomnę, jak poprawi się jakość życia mieszkańców starego osiedla. Taki remont na własną rękę byłby bardzo kosztowny i wspólnoty z dużym prawdopodobieństwem nie byłoby stać na taki wydatek.

Osiedle Dekada – Zabytkowe budynki poddane rewitalizacji.

Sprzedawcy nieruchomości to prawdziwi magicy. Kupując nieruchomość, kupujemy historię i nieważne czy jest to stary dom, czy mieszkanie. Odpowiednio opowiedziana historia sprawia, że nie tylko chcemy zamieszkać w tym miejscu, ale także mamy wrażenie, że jesteśmy lepszymi ludźmi. Jesteśmy wyjątkowi i chcemy przynależeć do społeczności osób wyjątkowych:

Czasami źródłem naszych sukcesów bywa pasja, która zrodziła się gdzieś głęboko w sercu. Ludzie, którzy nie znają prawdziwej pasji, nie rozumieją też, czym jest sukces, osiągnięty dzięki własnej pracy i zgodny z planem, którego jesteśmy autorami. I nieważne, czy jest to sukces w kulturze, biznesie czy sporcie. Ważne, jacy ludzie go osiągają. Taki sukces to zwykle wyścig z samym sobą, a ludzie którzy go doświadczają, stają się Awangardą.

Osiedle Awangarda – to prestiż, nowoczesność i dobra energia.

Jeśli chcecie dowiedzieć się więcej na temat Osiedla Awangarda – koniecznie odwiedźcie stronę Probudu klikając –> TUTAJ.

Jest wiele rzeczy, o których musimy pamiętać, kupując mieszkanie od dewelopera. Starałam się uwzględnić wszystkie. Jeszcze kilka (z kategorii często popełnianych błędów) przyszło mi na koniec do głowy:

• Brak rozeznania na rynku i pośpiech
• Zakup za dużego mieszkania
• Niedoszacowanie kosztów remontu i eksploatacji. Zakup domu zbyt kosztownego w utrzymaniu

A może o czymś zapomniałam?

Wpis powstał we współpracy z firmą Profbud