Dziś moi drodzy zamiast garści moich marzeń, mam dla Was trochę informacji praktycznych. Fakt, dotyczą one okolic Warszawy, ale z powodzeniem ten model badania możecie przełożyć na każdy obszar poszukiwań Waszej wymarzonej nieruchomości. Okolice Warszawy i sama Warszawa są bardzo drogie, jeśli chodzi o nieruchomości. Jeśli nie ma się “portfela wypchanego dolarami”, to naprawdę trzeba się naszukać, aby znaleźć coś w sensownej cenie. Dlatego dziś, powiem trochę o tym, jak przedstawiają się ceny działek w okolicach Warszawy, ale także co wpływa na ich cenę. Jest to coś, co powinnam zrobić, zanim zaczęłam szukać starych nieruchomości a nigdy nie miałam na to czasu. Pewną wiedzę o cenach działek i czynnikach na nie wpływających zdobyłam w trakcie poszukiwania nieruchomości. Świadomość cen gruntów w okolicy jest niezwykle ważna w momencie kiedy: wybieramy obszar poszukiwań naszej nieruchomości albo właśnie znaleźliśmy dom i chcemy się przekonać, czy zaproponowana przez sprzedającego cena nie jest zbyt wysoka.
Wydawać by się mogło, że ceny gruntów interesują tylko tych, którzy zamierzają budować dom. Nic bardziej mylnego. Wiedząc, jakie są ceny gruntów łatwiej nam wycenić koszt nieruchomości. Kiedyś byłam w domu, w którym wyceniona była sam ziemia – 1289 metrów i 200 metrowy dom mogliśmy kupić za 290tys zł.Oczywiście, aby go wyremontować potrzebowalibyśmy ogromnych nakładów pracy i pieniędzy a sama działka lokalizacyjnie nie wyglądała zbyt dobrze.
Poszukuję starego domu od kilku miesięcy. Podczas tego czasu widziałam nieruchomości w różnym stanie technicznym. Niektóre z nich nie miały w sobie nic wartościowego oprócz murów a inne były tak wyremontowane, że trudno rozpoznać w nich choć jeden stary element.
Wydaje mi się, że widzieliśmy ich bardzo dużo. Według zasady Roberta Kiyosakiego 100:10:3:1, aby kupić dom lub mieszkanie trzeba przejrzeć (w internecie) przynajmniej 100 ofert, odwiedzić 10 domów i negocjować zakup przynajmniej 3 a kupić jeden. Ta zasada tyczy się wszystkich nieruchomości, ale ze starymi jest zdecydowanie trudniej. My odwiedziliśmy więcej niż 20 nieruchomości. Podobały nam się przynajmniej 4. W dwóch przypadkach negocjowaliśmy warunku zakupu.
Czasami zaniedbany dom był wystawiony za kwotę wyższą niż willa w świetnym stanie. Decydować o tym mogły różne czynniki, np. zbyt emocjonalny stosunek właścicieli do sprzedaży nieruchomości. W innym przypadku mogliśmy kupić dom w cenie działki. Zamiast radości, taka oferta wzbudziła nasze wątpliwości. Dlaczego? Jedną z pierwszych lekcji jaką odebrałam od mojej ulubionej agentki nieruchomości to: Okazji w zakupie nieruchomości nie ma! Jeśli nam się wydaje, że jest inaczej, to na pewno wkrótce się przekonamy, że to nie jest okazja. Ja nauczyłam się jednego: jeśli coś wydaje się mi okazją i jest nieprawdopodobnie tanie, to powinnam się naprawdę martwić!
Co zatem na wpływ na cenę? Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja. Mówi się, że to właśnie te 3 czynniki mają największy wpływ na cenę A co jeszcze?
Od czego zależą ceny działek w okolicach Warszawy?
Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja.
Działki budowlane pod Warszawą mają bardzo różne ceny, w zależności od tego w jakiej miejscowości są położone i jakie szlaki komunikacyjne znajdują się w ich okolicy. Inaczej kosztują działki położone przy drogach z dostępem do autostrady, czy w pobliżu kolei, autobusów podmiejskich lub komunikacji miejskiej. Ludzie lubią mieć wybór. To dla nich bardzo ważne, aby wyprowadzając się poza miasto, oprócz samochodu mieć jakąś alternatywę. Życzliwi znajomi, rodzina od razu podpowiedzą: “A jak zepsuje Ci się samochód, to co zrobisz?”.
Węzeł kolejowy Warszawy i okolic (tak zwany Węzeł warszawski) przedstawia się następująco:
źródło: skyscrapercity
Szukając nieruchomości wybieraliśmy te lokalizacje, do których można dojechać koleją. Odległość od stacji – to był jeden z naszych warunków, które jak może pamiętacie, opisywałam w poście: Chcę kupić stary dom, ale jaki?
Co wpływa na cenę działki?
Oprócz usytuowania działki względem węzłów komunikacyjnych warto zwrócić uwagę na okolicę: dostęp do szkół, przedszkoli, kościoła (dla osób wierzących) czy sklepów. Sprawdźcie, gdzie jest najbliższa apteka lub szpital.
Wpływ na cenę mają też takie elementy jak:
– czy jest dostęp do wszystkich mediów: prąd, gaz, kanalizacja, wodociąg
– zbyt bliska odległość od drogi (hałas może skutecznie uprzykrzyć życie)
– nieciekawe sąsiedztwo: jakieś zakłady przetwórcze, uciążliwy biznes (kiedyś oglądaliśmy piękną nieruchomość usytuowaną obok składu materiałów budowlanych – wyobrażacie sobie te ciągłe dostawy, ciężarówki i wózki widłowe pod oknami)
– koniecznie sprawdzić, czy w okolicy nie ma wysypisk śmieci, spalarni odpadów, oczyszczalni ścieków. Warto sprawdzić, gdzie są najbliższe. Czasem wysypisko usytuowane nawet w większej odległości może powodować nieprzyjemne doznania zapachowe, szczególnie na otwartej przestrzeni.
– wielkość i kształt działki, inaczej wyceniane są działki o standardowych wymiarach a inaczej wąskie i trudne do zabudowy
– plany gminy na zagospodarowanie terenów okolicznych oraz stopień rozwoju rynku lokalnego
Wiedząc to wszystko trzeba uzbroić się w cierpliwość i przygotować się na spore kompromisy. Cuda się czasem zdarzają, ale jak nie ma się milionów w koszeni, to kompromisy są nieuniknione.
Na potrzeby poszukiwań nieruchomości stworzyłam mapę pokazującą miejscowości położone w odległości 15, 20, 25 i więcej kilometrów od naszego domu (mieszkamy w centrum Warszawy). – *to ważne: odległość od mojego domu, a nie środka Warszawy.
Następnie bazując na te tej mapie przeszukałam serwisy ogłoszeń: PLNieruchomości, adresowo.pl, Morizon, Otodom i do każdej miejscowości dobrałam 12 ofert sprzedaży działek. Cztery pierwsze, to oferty bezpośrednie a kolejne 8 to oferty biur nieruchomości. Pracy wykonałam dużo, ale mam nadzieję, że okaże się ona dla Was przydatna.
Spis cen działek i gruntów na podstawie aktualnych ofert sprzedaży nieruchomości w kwiecień-maj 2017 w serwisach: PLN Nieruchomości, adresowo.pl, Morizon.pl, Otodom, nieruchomosci-online.pl, nieruchomości.pl, dom.gratka.pl
Pełny plik z tabelką z cenami gruntów w okolicach Warszawy znajdziecie tutaj (klik)
Jak widzicie bardzo się napracowałam, zbierając dane z 464 ofert sprzedaży gruntów i działek. W dwóch przypadkach nie udało mi się zebrać wystarczającej liczby danych *na rynku nie ma obecnie 12 ofert sprzedaży gruntów w tej okolicy – Ostrów i Stara Wieś. Starałam się nie brać pod uwagę dużych obszarów pow 50 tys. m a skupić się na działkach standardowej wielkości. Niemniej w 16 przypadkach, aby zebrać odpowiednią liczbę danych uwzględniłam działki większe (Warszawa Augustów – 2szt., Ostrów – 2szt., Falenty – 2szt, Józefosław, Ząbki, Palmiry, Podkowa Leśna, Radzymin, Wołomin, Marki, Józefów, Stara Wieś, Wólka Kosowska, Czosnów – 1szt.,).
Oczywiście na ceny gruntów ma wpływ odległość od centrum Warszawy. Działki w obszarze 25km i więcej można kupić już za 67zł za metr kwadratowy – Jatne, natomiast najdroższe działki usytuowane są w takich miejscowościach jak: Ząbki (703zł/mkw), Zielonka (593zł/mkw), Piastów (593zł/mkw) położone w obszarze 15km i mniej od centrum. Najwyższą cenę za metr kwadratowy odnotowano jednak w Łomiankach – 891zł/mkw, atrakcyjny ze względu na dogodny dojazd i bliska odległość od metra. Na ceny gruntów w niektórych miejscowościach mają wpływ również inne czynniki, jak choćby prestiż – Konstancin Jeziorna (549zł/mkw), Komorów (611zł/mkw). Ceny gruntów w skrajnych dzielnicach Warszawy jak Wawer (587zł/mkw) czy Augustów (482) niewiele różnią się od tych usytuowanych znacznie dalej. np. Podkowa Leśna położona w pasie 20-25km od Warszawy (483zł/mkw) czy Magdalenka 15-20km (426zł/mkw).
Lokalizacja domu jest bardzo istotna, ale kiedy znajdziemy nasz wymarzony dom, to i tak przymkniemy na nią oko. Uwierzcie mi, dużo jesteśmy w stanie wybaczyć 🙂 Natomiast świadomość cen gruntów i nieruchomości w okolicy będzie doskonałym argumentem podczas negocjacji.
Pozostałe posty z cyklu NEVER ENDING STORY:
Chcę kupić stary dom, ale jaki?
O wilii Szembeków i złamanym sercu
Jak kupić stary dom? Mr.Vintage
Jeśli podobał się Wam ten artykuł, to zapraszam do polubienia mojego fp:
